Nakup zemljišča za gradnjo – kaj je pomembno?
Najti zemljišče, na katerem boste zgradili hišo, nikakor ni enostavno. Poleg majhne ponudbe primernih zemljišč, so še drugi dejavniki, ki vplivajo na odločitev o nakupu: lokacija, dostop, oblika in naklon parcele, osončenje, določila glede možne gradnje in nenazadnje tudi finančne omejitve. V procesu odločanja je zato treba sprejeti tudi kakšen kompromis, bistveno pa je, da pred končno odločitvijo o nakupu pridobite dovolj informacij, da kasneje ne boste imeli težav.
Lokacija zemljišča
Eden izmed najbolj pomembnih dejavnikov je lokacija. Od vsakega posameznika je odvisno katera lokacija je zanj idealna. Nekaterim je pomembno, da so v mestu ali v večjem naselju zaradi bližini šole, trgovine, pošte… spet drugim več pomeni bližina narave.
Ko si ogledujete zemljišče, bodite pozorni na smeri neba in osončenost zemljišča. Lega zemljišča ne vpliva samo na možnost postavitve objekta na parceli, ampak kasneje tudi na stroške ogrevanja in hlajenja. Osončenost zemljišča poslabšujejo bližnji hribi, gozdovi in sosednje ali nekoliko oddaljene stavbe, pa tudi lokalne meteorološke lastnosti – npr. megla, nizka oblačnost… Oglejte si okoliš, bližnje objekte in za sosednja prosta nepozidana zemljišča preverite namensko rabo (da boste vedeli ali so namenjena gradnji oz. ali so kmetijska zemljišča).
Namenska raba in prostorski izvedbeni pogoji
Podatek o tem kakšna je namenska raba zemljišča lahko pridobite iz uradnih evidenc (npr. kataster nepremičnin, PISO, iObčina). Za podrobnosti glede dovoljene gradnje (tj. višina objekta, naklon strehe, fasada, odmiki…) je nujno, da pridobite lokacijsko informacijo. To je dokument, ki ga izda občina na zaprosilo stranke. Večinoma vse občine imajo za to posebne obrazce, vlogo pa lahko oddate osebno, preko spletne strani ali po elektronski pošti. Upravna taksa za izdajo lokacijske informacije znaša 35 EUR. Praviloma prodajalec ta dokument pridobi že sam preden začne s postopkom prodaje.
Če se zemljišče nahaja na območju, kjer je predhodno zahtevana izdelava podrobnega prostorskega načrta (OPPN), pridobitev gradbenega dovoljenja ne bo možna, dokler OPPN ni sprejet. OPPN je namenjen podrobni ureditvi večjega območja (možna pozidava območja, načrt izgradnje komunalne infrastrukture, dostopi, načrt gradnje ostale družbene infrastrukture, kot npr. šole, vrtci, lekarne..). V postopku izdelave OPPN je treba pridobiti številna soglasja in mnenja različnih institucij. Postopek sprejema OPPN je dolgotrajen in lahko traja od enega do dveh let, zahteva pa tudi precej finančnih sredstev.
Komunalna opremljenost zemljišča
Šteje se, da je zemljišče komunalno opremljeno, če je priključeno na osnovno infrastrukturo (elektrika, voda) in ima urejen dostop do javne ceste.
Pogledati je treba kje se nahaja priključek na javni vodovod in kanalizacijo ter kje se nahaja električno in telekomunikacijsko omrežje (na parceli, ob parceli, na javni cesti, na sosednjem zemljišču…). Če je treba te vode do vašega zemljišča speljati po drugih parcelah, boste za to potrebovali služnostno pogodbo, kar je smiselno urediti že pred nakupom. Če komunalna infrastruktura na območju vaše parcele ni urejena, boste morali financirati tudi izvedbo komunalnih vodov do parcele, kar seveda morate upoštevati pri nakupu zemljišča.
Dostop
Vsako zemljišče mora imeti na nek način urejen dostop. Tu ni mišljeno, da ima zemljišče samo v naravi urejen dostop (npr. asfaltirana pot, makadamska pot…), ampak mora imeti tudi pravno formalno urejen dostop. To pomeni, da ima bodisi dostop urejen neposredno iz javne cesta, bodisi po zasebnem zemljišču.
Če je dostop urejen po zasebnem zemljišču, ki ni kategorizirano kot javna cesta, mora biti v zemljiški knjigi vpisana služnost dostopa. Ni dovolj, da je dostop med sosedi le ustno dogovorjen oz. kot največkrat v praksi rečejo »saj že več let vozim po tej cesti«. Ko boste pridobivali gradbeno dovoljenje, boste morali v primeru, da ni dostop urejen neposredno iz javne ceste, upravni enoti z listino dokazati, da imate urejen dostop.
Služnostna pravica dostopa se v zemljiško knjigo vpisuje na podlagi pisnega dogovora oz. pogodbe. Za vpis v zemljiško knjigo mora ta dogovor vsebovati ustrezno dovolilo. Priporočljivo je, da se pogodbi priloži skica, na kateri je označen potek poti. Tako se izognete morebitnim nejasnostim glede poteka dostopa čez nekaj let.
Urejene meje
Dobro je, da ima zemljiška parcela, ki jo kupujete, že urejene meje. Ali ima parcela urejene meje ali ne, je razvidno iz katastra nepremičnin, ki ga vodi Geodetska uprava Republike Slovenije. Če ima parcela urejene meje, je manjša verjetnost za spore s sosedi o tem kje dejansko poteka meja. Hkrati je za pridobitev gradbenega dovoljenja nujno, da so meje parcele predhodno urejene.
Preveritev podatkov v zemljiški knjigi
Zelo pomemben korak pri nakupu zemljišča je, da preverite lastništvo in morebitne obremenitve ter pravice. Preveriti je treba, ali je prodajalec res lastnik zemljišča, ali so na zemljišču vpisane kakšne nerešene plombe in ali so vpisane kakšne služnosti, hipoteke, zaznambe sporov, stečajni postopek … Vsi ti podatki so na voljo v zemljiški knjigi, ki je javno dostopna vsakemu izmed nas.
Ker so to stvari, s katerimi se ne srečujete vsakodnevno, je priporočljivo, da se pred nakupom zemljišča posvetujete s strokovnjakom. Nepopolne informacije in napačne odločitve pri nakupu zemljišča, lahko kar hitro pokvarijo vaše načrte in povzročijo dodatne stroške.