Zemljiška knjiga

Zemljiška knjiga je evidenca, ki vsebuje podatke o stvarnih in obligacijskih pravicah na nepremičninah. Vodi jo sodišče, javno je dostopna preko elektronskega dostopa e-ZK ali fizično na sodišču.

Zakaj je pomembna?

Zemljiška knjiga je zelo pomembna za lastnike nepremičnin, kupce, prodajalce, cenilce in za vse druge, ki se na tak ali drugačen način ukvarjajo z nepremičninami. V zemljiško knjigo je vpisana vsaka nepremičnina, vidno je lastništvo, stvarne pravice, kot so npr. hipoteke, služnosti, stavbna pravica; obligacijske pravice, med katere sodijo zakupna ali najemna pravica, predkupna pravica, prepoved odtujitve oziroma obremenitve in posebna pravice javnega dobra. Možen je tudi vpogled v zgodovinske podatke o nepremičnini.

Ker velja načelo zaupanja, so vsi podatki, ki so vpisani v zemljiški knjigo točni in se nanje lahko zanesemo. Ravno zato je izrednega pomena, da se vsaka sprememba v vpiše v najkrajšem možnem času saj postanete lastnik oziroma imetnik pravice šele z vpisom v zemljiško knjigo.

Kako poteka vpis v zemljiško knjigo?

Vpis se izvede v zemljiškoknjižnem postopku. Postopek se začne s predložitvijo zemljiškoknjižnega predloga, ki mora biti vložen elektronsko. Z njim se predlaga sodišču, da pri določeni nepremičnini v zemljiški knjigi dovoli vpis (npr. novega lastnika, služnostne pravice, hipoteke, pravice stvarnega bremena, ipd). Prejem predloga se v zemljiški knjigi označi s plombo. Na rednem izpisku iz zemljiške knjige so plombe vidne takoj za osnovnimi podatki o nepremičnini in so označene z opravilno številko oblike Dn XXXXXXXXXX / LLLL. Ker imamo v Sloveniji vzpostavljeno elektronsko zemljiško knjigo, zemljiškoknjižni predlog za vpis postane viden v zemljiški knjigi takoj po vložitvi. Sodišče odloča in opravlja vpise po vrstnem redu prejetih predlogov.

Po prejemu predloga sodišče preveri popolnost predloga. Če je predlog popoln, sodišče odloči o vpisu in sklep izroči strankam. Zatem imajo stranke 8 dni časa za ugovor na izdani sklep. Če stranke ne vložijo ugovora, postane sklep sodišča pravnomočen. Če je bil predlagani vpis s sklepom sodišča dovoljen, bo vpis v zemljiški knjigi viden naslednji dan po pravnomočnosti sklepa.

Kako se vloži predlog za vpis?

Predlog za vpis lahko vloži notar, odvetnik, nepremičninska družba in vsaka fizična ali pravna oseba v svojem imenu, če ima ustrezno digitalno potrdilo z varnim elektronskim podpisom. Od 1. maja 2011 je mogoče zemljiškoknjižni predlog vložiti izključno v elektronski obliki. Predlog za vknjižbo lastninske pravice lahko predlagatelj vloži tudi sam osebno na sodišču.

Predlogu je treba priložiti listine, ki so podlaga za vpis. Pri vpisu lastninske pravice je to npr. overjena kupoprodajna pogodba z ustreznim zemljiškoknjižnim dovolilom oz. intabulacijsko klavzulo. Listine, potrebne za posamezno vrsto vpisa, natančno določa Zakon o zemljiški knjigi.

Zemljiškoknjižno dovolilo je izrecna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Vsebovati mora vse podatke, s katerimi je možno identificirati pogodbene stranke. Ti podatki so:

• naziv oz. ime in priimek pogodbenih strank,
• sedež in poslovni naslov oz. naslov stalnega bivališča (v primeru fizične osebe),
• matično številko oz. EMŠO (v primeru fizične osebe).

Kaj lahko vidite na izpisku iz zemljiške knjige?

Na rednem izpisku iz zemljiške knjige so vidni naslednji podatki:

• podatki o nepremičnini: podatki iz zemljiškega in stavbnega katastra – katastrska občina, parcelna številka, stavba, posamezni del stavbe…; iz teh podatkov je mogoče ugotoviti ali gre za zemljišče ali stavbo;
• podatki o začetih postopkih za vpis (plombe);
• aktualni podatki o lastništvu – ime in priimek/firma, naslov, idealni delež;
• druge vpisane pravice in imetniki drugih pravic – npr. vpisane služnostne pravice, hipoteke…