Na kaj morate biti pozorni pri nakupu nepremičnine
Nakup nepremičnine je za skoraj vsakogar pomembna življenjska in finančna odločitev. Največkrat ga opravite samo enkrat v življenju in zato pri tem naletite na številna vprašanja in pomisleke. Ko najdete idealno nepremičnino, kar lahko traja precej časa, vas čaka še nekaj pomembnih korakov, da postanete tudi lastnik željene nepremičnine. Pri tem morate biti pozorni na vsak detajl, da bo nakup potekal brez zapletov. Morda vam bodo v pomoč v nadaljevanju opisani varni koraki do lastništva nepremičnine.
1. Preveritev podatkov v zemljiški knjigi
Najpomembnejši korak nakupa je preveritev pravnega stanja nepremičnine. Preveriti je treba, ali je prodajalec res lastnik nepremičnine, ali so na nepremičnini vpisane kakšne nerešene plombe in ali so vpisane kakšne služnosti, hipoteke, zaznambe sporov, stečajnih postopkov … Vse ti podatki so na voljo v zemljiški knjigi, ki je javno dostopna vsakemu izmed nas. Kadar so na nepremičnini (na primer na zemljišču) vpisane služnosti ali druge pravice, morate preveriti, kaj obsega tak vpis. Tudi to lahko preverite v zemljiški knjigi z vpogledom v listine, ki so bile osnova za vpis služnosti.
Kadar je nepremičnina v lasti več solastnikov
Če je nepremičnina v lasti več solastnikov, se morajo vsi strinjati s prodajo, kar pomeni, da vsi nastopajo kot prodajalci in pristopijo k podpisu prodajne pogodbe. Če prodaja svoj delež le en solastnik, imajo preostali zakonito predkupno pravico. To pomeni, da imajo v procesu prodaje prednost pred vami. Predkupno pravico ima lahko tudi tretja oseba, ki to pravico dokazuje s pogodbo. Ta pravica mora biti vpisana v zemljiški knjigi. V primeru predkupnih upravičencev pred podpisom pogodbe od prodajalca zahtevajte, da predloži izjavo upravičenca o neuveljavljanju predkupne pravice.
Kadar nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo
Če nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo, morate biti še posebej previdni, ker je lahko z nepremičnino kaj narobe. Od prodajalca zahtevajte, da predloži vso dokumentacijo, na osnovi katere je možno opraviti vpis. Postopek se lahko zaplete, ker mora sodišče pred vpisom v zemljiško knjigo preveriti celotno verigo pogodb in drugih listin za vpis. Kadar nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo tudi ne morete preveriti, ali je bila morda že prodana ali zastavljena kot jamstvo za dolgove. Zato je v takšnem primeru za kupca bolj varno, da prodajalec pred prodajo uredi zemljiškoknjižno stanje.
Ali je možen nakup nepremičnine, obremenjene s hipoteko?
Pri nepremičnini, obremenjeni z hipoteko, je treba biti izjemno pazljiv. Nakup nepremičnine, obremenjene z bančno hipoteko, je možen in pri tem ne bi smeli imeti posebnih težav. Prodajalec mora pridobiti izjavo banke, iz katere mora biti razvidna vrednost kredita, ki ga prodajelec še dolguje banki. Banka bo izdala izbrisno dovoljenje za izbris hipoteke po poplačilu posojila. S tem dovoljenjem se bo hipoteka tudi izbrisala iz zemljiške knjige. V praksi se takšna prodaja izvede tako, da se v kupoprodajni pogodbi navede, kolikšen del kupnine se nakaže neposredno na kreditni račun banke in kolikšen del na račun prodajalca, banka pa izda ustrezno dovoljenje za izbris hipoteke.
Posvetujte se s strokovnjaki
Kupci nepremičnin so praviloma običajni ljudje, ki se ne spoznajo na vse podrobnosti, ki bi jih o nepremičnini morali vedeti. Pravno stanje nepremičnine mora biti urejeno, preden se pristopite k podpisu prodajne pogodbe. To pomeni, da je njeno lastništvo jasno razvidno in da so vse obremenitve ter pravice tretjih oseb vpisane v zemljiško knjigo. Za podatke, ki so vpisani v zemljiško knjigo, se šteje, da so vsakomur znani, zato je še toliko bolj pomembno, da vse podatke natančno preverite. Nikoli ne škodi posvet s pravnim strokovnjakom. Velikokrat vam bodo pri tem znali svetovati tudi cenilci nepremičnin, ki imajo s tem veliko izkušenj. Če ne drugega, vas bodo usmerili na pravega strokovnjaka in opozorili na možne pasti pri nakupu nepremičnine.
2. Preveritev legalnosti gradnje
Če kupujete hišo, naj vam prodajalec predloži gradbeno dovoljenje. Če je bila hiša zgrajena po 1. 1. 2003, naj vam obvezno predloži tudi uporabno dovoljenje. Zelo koristno je, če ima prodajalec tudi projektno dokumentacijo, na osnovi katere je bilo izdano gradbeno dovoljenje. Uporabno dovoljenje dokazuje, da je nepremičnina zgrajena skladno z gradbenim dovoljenjem in ustreza vsem karakteristikam po projektni dokumentaciji. Ne glede na to, je nujno preveriti skladnost gradnje z izdanim gradbenim dovoljenjem. Pri starejših stanovanjskih hišah se večkrat ugotovijo odstopanja, kot so naknadno narejeni prizidki, nadstreški in pomožni objekti ter izkoriščena podstrešja. Vsi ti primeri pomenijo neskladno gradnjo, kar lahko povzroči težave pri lastništvu nepremičnine in celo pri pridobivanju bančnega posojila. Najbolje je, da pregled dokumentacije zaupate strokovnjakom.
Tudi pri nakupu stanovanja morate biti pozorni na gradbeno in uporabno dovoljenje. To, da ima objekt urejeno etažno lastnino, še ni zagotovilo, da ima tudi vsa potrebna dovoljenja. To velja predvsem v primerih, ko gre za podstrešno ali pritlično stanovanje v bloku ali za stanovanje v večstanovanjski hiši, ki je nastalo iz enostanovanjskega objekta.
3. Podpis pogodbe, plačilo kupnine in vpis v zemljiško knjigo
Pogodba o prodaji nepremičnine mora biti sklenjena v pisni obliki in mora vsebovati ceno ter navedbo nepremičnine, ki je predmet prodaje oz. nakupa. Pomemben element pogodbe je tudi zemljiškoknjižno dovolilo, na osnovi katerega se izvede vpis v zemljiško knjigo. Priporočljivo je, da pogodbo sestavi usposobljen pravnik ali notar in da v izogib kasnejšim nejasnostim v pogodbo zapišete vse, kar ste se dogovorili (na primer dogovor glede opreme, popisa števcev …).
Ob podpisu pogodbe kupec plača aro, ki je neke vrste zagotovilo, da bo kupec v dogovorjenem času plačal preostanek kupnine. Prodajalec pa se s sprejemom are zaveže, da bo nepremičnino prodal in v dogovorjenem roku predal kupcu. Prodajalec zatem odnese prodajno pogodbo na finančni urad, da ta odmeri davek na promet nepremičnin. Ko je pogodba opremljena s potrdilom finančnega urada, da je davek plačan, lahko prodajalec overi svoj podpis na prodajni pogodbi. Brez overjenega podpisa prodajalca vpis v zemljiško knjigo ni možen.
Ko imate veljavno prodajno pogodbo, je treba poskrbeti še za vpis v zemljiško knjigo. Če ste nakup nepremičnine financirali s hipotekarnim posojilom, bo vpis lastninske pravice vložil notar skupaj s predlogom za vpis hipoteke. V nasprotnem primeru morate to urediti sami.
Svetujemo vam, da že pred vpisom lastninske pravice v zemljiško knjigo, najbolje takoj po podpisu pogodbe oz. predpogodbe, na nepremičnini v zemljiški knjigi vpišete predznambo vrstnega reda lastninske pravice do trenutka prevzema nepremičnine. Tako se zavarujete, da bo nepremičnina po plačilu kupnine prešla v vašo last, prodajalcu pa tak vpis onemogoča, da bi to isto nepremičnino prodal še komu.
Uporabne povezave
Veliko podatkov je javno dostopnih in jih lahko preverite sami. Zemljiška knjiga je javno dostopna na povezavi e-sodstvo. Vpogled v podatke o nepremičninah je možen na GURS-em javnem portalu e-prostor, kjer so zbrani podatki iz katastra stavb, zemljiškega katastra in registra nepremičnin. Na tem portalu najdete tudi podatek o energetski izkaznici.
Če imate pomislek, ali je prodajna cena nepremičnine primerna, lahko pregledate prodajne transakcije v Evidenci trga nepremičnin ali pa se obrnete na cenilca nepremičnin, ki vam bo pripravil uradno cenitev.