GURS-ovi modeli vrednotenja nepremičnin
V obravnavi je nova uredba o modelih vrednotenja nepremičnin. Nova uredba je bila pripravljena zaradi tega, ker modeli po veljavni uredbi iz leta 2020 niso več skladni z zakonskimi merili. Po sprejetju nove uredbe bo Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS) izvedla novo množično vrednotenje. Lastniki bodo predvidoma v aprilu 2025 prejeli obvestilo o pripisanih vrednostih.
Predlog uredbe je bil pripravljen na podlagi pripomb in predlogov, ki so jih dobili lani jeseni z javno razgrnitvijo modelov vrednotenja. V začetku oktobra 2024 je GURS na podlagi novih modelov objavil poskusno izračunane posplošene vrednosti nepremičnin. Pri teh vrednostih je bilo upoštevano stanje na trgu nepremičnin na dan 1. 1. 2024. Pripisane vrednosti so dostopne na spletnem portalu Prostor. Ko bo sprejeta nova uredba, bo GURS izvedel novo vrednotenja, ki bo odražalo vrednost nepremičnin po stanju trga na dan 1. 1. 2025. Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin še določa, da se morajo GURS-ovi modeli vrednotenja preveriti vsaki dve leti.
Kako GURS določi vrednost nepremičnin?
Modeli vrednotenja so relativno kompleksni. Upoštevajo temeljne lastnosti nepremičnin: raba, lokacija, velikost, starost stavb in delov stavb ter kakovost nepremičnin. Modeli so sestavljeni iz vrednostnih con in ravni, vrednostnih tabel, faktorja obnov, faktorja nosilne konstrukcije, faktorja vplivnega območja ter točkovnika. V veljavi je 17 različnih modelov vrednotenja, ki pokrivajo vse vrste nepremičnin (npr. model za stavbe in dele stavb – hiše, stanovanja, garaže, pisarne, lokale…model za kmetijska, gozdna, stavbna in druga zemljišča ter model za posebne enote vrednotenja – bencinske črpalke, elektrarne in pristanišča). V sistemu je skupaj ovrednotenih približno 9 milijonov nepremičnin. Vsem nepremičninam se bo na osnovi predlaganih novih modelov izračunala posplošena tržna vrednost. Gre za administrativno metodo ocenjevanja vrednosti.
V čem je torej razlika med oceno, ki jo poda cenilec in oceno, ki jo poda GURS?
Oboji, tako cenilci kot tudi GURS, uporabljamo Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (MSOV) in podatke o dogajanju na trgu nepremičnin. GURS vrednosti določi množično, z uporabo modelov, statistik in matematičnega modeliranja. Pri oceni uporabijo podatke in lastnosti nepremičnin, ki se vodijo v uradnih evidencah. Če so podatki o nepremičnini v katastru napačni ali pomanjkljivi, je tudi ocenjena vrednost nepremičnine v modelu množičnega vrednotenja napačna. Lastniki nepremičnin so skladno z zakonodajo odgovorni za pravilne podatke o nepremičninah v katastru nepremičnin.
Cenilci se osredotočimo na posamezno nepremičnino, dejansko stanje preverimo na ogledu in upoštevamo tudi lastnosti, ki jih npr. iz javno dostopnih podatkov ni moč ugotoviti oz. jih modeli množičnega vrednotenja ne upoštevajo (kot so okoljski dejavniki, bližina cest, skladnost gradnje, načrtovan razvoj območja…).
Kakšna so odstopanja med tržno vrednostjo in GURS-ovo vrednostjo?
V našem podjetju smo izvedli analizo in primerjali posplošene tržne vrednosti z dejansko sklenjenimi posli. Ugotovili smo, da so najmanjše razlike pri rabljenih stanovanjih v večstanovanjskih objektih (do 10 %), največje pa pri stanovanjskih hišah. Razlog je predvsem v tem, da so podatki o stanovanjskih hišah v uradnih evidencah (katastru) nepopolni ali napačni in posplošene tržne vrednosti zaradi tega bistveno odstopajo od tržne vrednosti.
Kje se uporabljajo GURS-ove vrednosti?
Posplošene tržne vrednosti so namenjene predvsem za davčne in druge javne namene. V praksi se trenutno te vrednosti največkrat uporabljajo pri dodeljevanje socialnih transferjev, pri dodelitvi socialnih stanovanj in včasih tudi v postopku dedovanja. Redko pa se uporabijo pri hipotekarnem kreditu, ker banka v tem primeru običajno zahteva individualno cenitev, ki jo pripravi pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin.
Kaj narediti, če se z vrednostjo GURS ne strinjate?
Predlagamo vam, da najprej preverite, ali podatki v uradnih evidencah ustrezajo dejanskemu stanju. Podatke o nepremičnini preverite na portalu E-prostor, ki je uradna evidenca o stavbah, delih stavbe in zemljiščih. Nekatere podatke lahko popravite sami, brez elaborata pooblaščenega geodeta. To so npr. podatki o letu gradnje, priključkih, številu etaž, konstrukciji objekta, obnovah, o vrsti in rabi posameznih prostorov… Ti podatki se popravijo na podlagi vprašalnika, ki ga oddate po pošti ali preko e-uprave. Če stavba ni vpisana v kataster nepremičnin kot »katastrsko vpisana stavba« in je treba spremeniti podatke (npr. o površini stavbe), je potrebno to izvesti z vpisom stavbe v kataster nepremičnine. Tega ne morete narediti sami, za to morate najeti pooblaščenega geodeta.
Nepremičnina ima lahko kakšno posebno lastnost, ki se v uradni evidenci ne vodi, in zaradi katere je drugačna od nepremičnin njenega tipa v soseščini. Če ta lastnost vpliva na vrednost, se lahko uveljavlja posebna okoliščina. To bo možno šele po prejemu zbirnega potrdila, tj. predvidoma od aprila 2025 dalje. Posebne okoliščine so lahko: mikrolokacija (npr. bližina železnice, avtoceste, zemeljski plaz…), kakovost nepremičnine (npr. konstrukcijska napaka…) in poškodba objekta, zaradi katere je onemogočena ali zmanjšana raba objekta (npr. poškodba zaradi plazu, poplave…). Uveljavljanje teh okoliščin bo možno le na podlagi cenitve, ki jo pripravi ocenjevalec vrednosti nepremičnin.
Posebna okoliščina se prizna samo, če je zanjo mogoče predvideti, da bo trajala vsaj eno leto in se zaradi njenega vpliva posplošena vrednost spremeni za vsaj 20 % oziroma za več kot 200.000 EUR. V tem primeru se posplošena tržna vrednost v evidenci popravi in upošteva ocenjena vrednost, ki jo je izdelal ocenjevalec vrednosti nepremičnin.
Ne glede na to, kdaj bodo na voljo nove GURS-ove posplošene tržne vrednosti, lahko že danes naročite uradno cenitev nepremičnine in tako dobite najboljši vpogled v to, koliko je vredna vaša nepremičnina. Cenilec bo pripravil temeljito analizo vaše nepremičnine in vam pomagal pri odločitvah.