Dobiček iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine

Dobiček iz kapitala se ugotavlja, kadar je prodajalec ali darovalec nepremičnine fizična oseba.

Kdaj je odsvojitev obdavčljiva?

Obdavčljiva odsvojitev je vsaka odsvojitev nepremičnine: prodaja, podaritev, zamenjava in dokapitalizacija družbe s stvarnim vložkom.

Izjeme so:

• prenos od preminule osebe na dediča po predpisih o dedovanju, kadar se uveljavljajo pravice zaradi smrti fizične osebe,
• odsvojitev po pogodbi o dosmrtnem preživljanju,
• odsvojitev po darilni pogodbi za primer smrti,
• prenosi iz naslova razlastitev,
• prenos posojilojemalcu ali zastavnemu upniku in
• prenos v postopkih prisilne poravnave.

Dohodnine je oproščena tudi odsvojitev stanovanjske nepremičnine, v kateri je imel zavezanec prijavljeno stalno prebivališče in jo je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo. Oprostitve ni mogoče uveljavljati, če je bila nepremičnina oddana v najem ali bila uporabljena za opravljanje dejavnosti.

Kaj je davčna osnova pri davku na dobiček iz kapitala?

Davčna osnova pri tem davku je razlika med vrednostjo kapitala (nepremičnine) ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala (nepremičnine) ob pridobitvi.

Vrednost kapitala ob pridobitvi predstavlja nabavno vrednost nepremičnine in vse stroške, kot so investicije, vzdrževanje in stroški cenitve ob pridobitvi nepremičnine (vendar samo do 188 EUR). Upoštevajo se tudi davki, ki jih je zavezanec plačal ob pridobitvi nepremičnine (tj. davek na promet nepremičnin in davek na dediščine ter darila).

Za čas pridobitve se šteje datum sklenitve pogodbe ali drugega pravnega posla oziroma datum pravnomočnosti sodne odločbe (npr. datum pravnomočnosti sklepa o dedovanju) ali dokončnosti odločbe upravnega organa, na podlagi katerih je oseba pridobila kapital.

Za vrednost kapitala ob odsvojitvi se šteje prodajna vrednost, ki se zmanjša za davek, ki ga je plačal zavezanec ob odsvojitvi in stroške morebitne cenitve do 188 EUR.

Za čas odsvojitve se šteje datum sklenitve pogodbe ali drugega pravnega posla oziroma datum pravnomočnosti sodne odločbe ali dokončnosti odločbe upravnega organa, na podlagi katerih je oseba odsvojila kapital.

Kadar je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi pozitivna, se končna davčna osnova ugotovi kot razlika, zmanjšana za normirane stroške, povezane s pridobitvijo in odsvojitvijo kapitala. Normirani stroški se priznajo v višini, ki se določi kot seštevek 1 % od nabavne vrednosti nepremičnine in 1 % od vrednosti nepremičnine ob odsvojitvi.

Normirani stroški se ne priznavajo takrat, ko je pri odsvojitvi realizirana izguba. S priznavanjem normiranih stroškov za namene obdavčitve dobička iz kapitala z dohodnino ni mogoče realizirati izgube, ki bi se lahko poračunavala s pozitivno davčno osnovo (dobički) iz odsvojitve drugega kapitala.

Kakšna je stopnja davka?

Stopnja davka je odvisna od časa imetništva nepremičnine v lasti. Splošna davčna stopnja znaša 25 %. Na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine se stopnja davka zmanjšuje. Po petih letih imetništva nepremičnine davčna stopnja znaša 20 %, po desetih letih se zmanjša na 15 %. Če so zavezanci lastniki nepremičnine več kot 15 let (prej 20 let), znaša davčna stopnja 0 %.

Zakon dopušča tudi odlog ugotavljanja davčne obveznosti. To je možno v primeru, ko zavezanec nepremičnino podari zakoncu ali otroku in kadar gre za neodplačno izročitev po izročilni pogodbi. V tem primeru se ugotavljanje davčne obveznosti odloži do naslednje obdavčljive odsvojitve podarjene nepremičnine, ki jo opravi zakonec ali otrok. Za vrednost in datum pridobitve se v tem primeru šteje datum in vrednost nepremičnine v času, ko jo je pridobil darovalec.