Pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin ali sodni cenilec – za koga se odločiti?
V Sloveniji cenitve nepremičnin opravlja več vrst cenilcev, formalno je urejen le status pooblaščenih ocenjevalcev nepremičnin in sodnih cenilcev. Naročniki se pogosto soočajo z vprašanjem za koga se odločiti, ko potrebujejo cenitev. V praksi se pojavljajo številna vprašanja, veliko je nejasnosti in napačnih informacij, zato je prav, da tej temi namenimo posebno pozornost.
Kakšne so razlike med njimi?
Razlike so v pooblastilih, ki jih imajo eni in drugi. Razlike so tudi v izobraževanju, rednem izpopolnjevanju, ki ga morajo opravljati eni in drugi ter v nadzoru nad njihovem delu. Vsi cenilci, ne glede na naziv, morajo delati skladno z veljavnimi standardi ocenjevanja in pravili stroke.
Pooblaščeni ocenjevalci nepremičnin
Dovoljenje za opravljanje nalog pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin podeljuje Slovenski inštitut za revizijo. Dovoljenje se izda za dobo 3 let, ki se lahko podaljša le, če ocenjevalec opravi določen obseg dodatnega izobraževanja. Za pridobitev naziva morajo pooblaščeni ocenjevalci opraviti podrobnejše in zahtevnejše izobraževanje, ki traja 1 leto. Po zaključku tega morajo pripraviti še zaključno nalogo in jo zagovarjati pred komisijo.
Ocenjevalec mora imeti univerzitetno izobrazbo ali zaključen študijski program druge bolonjske stopnje, pet let delovnih izkušenj na tem področju, biti mora nekaznovan in imeti ustrezno strokovno znanje. Pridobitev in obnavljanje dovoljenja je tudi dokaj velik strošek, saj ocenjevalca pridobitev dovoljenja stane približno 4.500 eurov, obnovitev dovoljenja (z dodatnim izobraževanjem) pa približno 2.500 evrov. Zahteva po nenehnem dodatnem in izpopolnjevanju omogoča sledenje spremembam na področju ocenjevanja vrednosti.
Pooblaščeni ocenjevalci nepremičnin delajo cenitve vseh vrst nepremičnin za različne namene (nakup, prodaja, najem, hipotekarni krediti, dedovanje, davčni postopki, stvarni vložki, insolventni postopki…).
Pooblaščeni ocenjevalci nepremičnin so pod nadzorom Slovenskega inštituta za revizijo in Agencije za javni nadzor nad revidiranjem. Nadzorna organa preverjata ali posamezni ocenjevalec izpolnjuje pogoje za opravljanje nalog pooblaščenega ocenjevalca vrednosti, ali upošteva pravila in standarde ocenjevanja in izvajata pregled del ocenjevalcev. V primeru kršitve lahko zahtevata odpravo kršitve, izrečeta opomin ali celo odvzameta dovoljenje.
Pooblaščeni ocenjevalci morajo Inštitutu za revizijo tudi poročati o izvedenih cenitvah v posameznem letu, in sicer: naročnika, predmet ocenjevanja, datum ocene in poročila, namen cenitve, uporabljene metode ocenjevanja in tudi koliko so za cenitev zaračunali.
Sodni cenilci
Ministrstvo za pravosodje imenuje sodne cenilce za neomejen čas. Sodni cenilci imajo pravico in dolžnost, da delajo za potrebe sodišča. Za sodnega cenilca je lahko imenovana oseba, ki ima univerzitetno izobrazbo ali bolonjsko izobrazbo druge stopnje, ima ustrezna strokovna znanja in praktične sposobnosti. Kandidat mora biti nekaznovan in imeti najmanj šest let delovnih izkušenj. Pred imenovanjem mora opraviti še poseben preizkus strokovnosti.
Področje delovanja sodnih cenilcev ureja Zakon o sodnih izvedencih, sodnih cenilcih in sodnih tolmačih in Pravilnik o sodnih izvedencih, sodnih cenilcih in sodnih tolmačih. Nadzor nad njihovim delom izvaja Strokovni svet, ki deluje v okviru Ministrstva za pravosodje. V zakonu je določeno, da so se sodni cenilci dolžni strokovno izpopolnjevati. Po preteku petih let od dneva imenovanja in po preteku vsakih nadaljnjih pet let, morajo cenilci predložiti dokazilo, da so se udeležili najmanj petih strokovnih izpopolnjevanj. Na predlog Strokovnega sveta lahko minister odredi, da morajo sodni cenilci v določenem roku opraviti posebne preizkuse strokovnosti. Strokovni svet ima možnost, da na različne načine preveri strokovnost cenilcev, npr. predlaga opravljanje posebnega preizkusa ali preveri vestnost izdelave treh naključno izbranih cenitev,…
Sodni cenilci smejo svoj naziv uporabljati, kadar delajo cenitve na zahtevo sodišča ali na zahtevo upravnega organa v upravnem postopku. Cenitve lahko delajo tudi za tržne naročnike, vendar le, če so člani društva, ki deluje na področju cenilstva in ima to društvo opredeljen način nadzora nad delom cenilcev.
Tako sodni kot pooblaščeni ocenjevalci imajo zakonsko določena pooblastila, ki opredeljujejo pogoje njihovega delovanja in okvire ocenjevanja. Praksa je pokazala, da prihaja do razlik v izdelkih cenilcev. Prihaja tudi do razlik v ocenjenih vrednostih za isto nepremičnino na isti datum ocene. Redko se zgodi, da dva cenilca (sodni ali pooblaščeni ocenjevalec) isto nepremičnino ocenita popolnoma enako. Ob istih predpostavkah pa se njuna ocena ne bi smela bistveno razlikovati (le nekaj odstotkov).
Za koga se torej odločiti – za sodnega cenilca ali pooblaščenega ocenjevalca?
Pravzaprav je bistvena razlika med pooblaščenimi in sodnimi cenilci v izobraževanju, izpopolnjevanju in rednem nadzoru nad njihovim delom. Tako eni kot drugi morajo pri svojem delu upoštevati standarde in biti nepristranski ter neodvisni. K večji strokovnosti in kakovosti storitve zagotovo pripomore redno izobraževanje ter spremljanje sprememb na področju ocenjevanja nepremičnin. To ni zgolj odvisno od tega, ali je to zakonsko predpisano ali ne. Stvar odločitve posameznega cenilca oziroma ocenjevalca je koliko bo vlagal v dodatna izobraževanja.
Morda vam pri izbiri lahko pomaga tudi kakšna izkušnja vašega znanca. Odločitev, da izberemo cenilca nepremičnine, za katerega vemo, da je že v preteklosti korektno opravil svoje delo, je praviloma najboljša.